La Ley N° 21.772 ya está vigente desde el 2 de abril de 2026. Pero no todos sus cambios operan al mismo tiempo. Los repositorios digitales que deberán mantener notarios, conservadores y fiscales judiciales dependen de un reglamento que aún no se ha dictado. Las tarifas reguladas esperan un decreto del Ministerio de Justicia. Y la fiscalización del SERNAC sobre la atención al público en notarías y conservadores ya tiene base legal, aunque su implementación plena está por definirse. Esta alerta mapea lo que ya cambió, lo que viene y los plazos que tu empresa debe tener a la vista.
Qué cambió
La Ley N° 21.772, publicada el 1 de octubre de 2025, entró en vigencia general seis meses después de su publicación. Tres cambios con impacto operativo directo ya están vigentes.
El primero: la exigencia de huella digital en las escrituras públicas. Todos los firmantes deben estampar su huella junto a la firma. El notario debe dejar constancia si no es posible hacerlo. Esto aplica desde el 2 de abril de 2026.
El segundo: la regulación de actas notariales e instrucciones notariales. Ambas figuras, de uso extendido en la práctica, carecían de regulación legal específica. La ley las formaliza y establece sus requisitos.
El tercero: el traslado de la supervisión desde los ministros visitadores a los fiscales judiciales de las cortes de apelaciones. Estos realizarán fiscalización trimestral, elaborarán informes, recibirán reclamos y coordinarán con el SERNAC.
Otros cambios relevantes tienen plazos diferidos. Los repositorios digitales (art. 409 ter COT; art. 5 bis de la Ley del Registro Conservatorio de Bienes Raíces) requieren reglamentos técnicos que, conforme al artículo primero transitorio, deben dictarse dentro del año siguiente a la publicación de la ley, con plazo máximo al 1 de octubre de 2026. Mientras esos reglamentos no se publiquen, la implementación técnica del repositorio no es plenamente exigible.
Las tarifas máximas para servicios notariales y registrales serán fijadas por decreto fundado del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, previa consulta al Fiscal Judicial de la Corte Suprema, y deberán actualizarse al menos cada dos años (art. 492 COT modificado). La ley no fija un plazo específico para la dictación de este decreto, a diferencia del decreto del art. 482 ter (auditorías externas a notarías y conservadores), que debe dictarse dentro del año siguiente a la publicación de la ley.
Qué puede significar para tu empresa
El SERNAC como fiscalizador de notarías y conservadores es la novedad con mayor potencial de impacto práctico. La Ley N° 21.772 somete los asuntos relativos a la atención y prestación de servicios al público a la Ley de Protección de los Derechos del Consumidor. Esto significa que demoras injustificadas, cobros irregulares, falta de información o deficiencias en la atención pueden canalizarse ante el SERNAC, que además debe compartir la información recabada con los fiscales judiciales.
Para empresas con alto tráfico notarial o registral —inmobiliarias, constructoras, bancos, sociedades de inversión, estudios jurídicos—, esto abre una vía institucional para reclamar problemas de servicio que antes dependían exclusivamente del ámbito judicial interno.
La regulación tarifaria es otro punto que merece seguimiento. Hoy los costos notariales y conservatorios varían significativamente entre oficios. El decreto de tarifas máximas puede estandarizar los cobros, lo que beneficiaría a empresas con operaciones de volumen pero podría generar ajustes en oficios que hoy cobran por debajo del techo que se fije.
Hay una zona de atención en materia de protección de datos personales. Los repositorios digitales públicos contendrán información de actuaciones notariales y conservatorias. La ley no resuelve explícitamente cómo se concilia esa publicidad con las obligaciones de la normativa de datos personales. Será el reglamento el que deba trazar ese límite.
Qué puedes hacer
- Adapta tu logística de firma de escrituras públicas. La exigencia de huella digital para todos los firmantes ya está vigente. Si gestionas firmas con múltiples comparecientes —poderes, compraventas, constituciones societarias—, coordina con tu notaría de cabecera el nuevo procedimiento.
- Monitorea la publicación del reglamento de repositorios digitales y del decreto de tarifas. Ambos instrumentos definirán el alcance operativo de la reforma. El reglamento tiene plazo hasta el 1 de octubre de 2026; el decreto de tarifas aún no tiene fecha conocida.
- Registra incidencias en la atención notarial o conservatoria. Con el SERNAC habilitado como fiscalizador, los reclamos por demoras, cobros excesivos o deficiencias de servicio tienen una vía institucional nueva. Documenta las incidencias para poder canalizarlas si es necesario.
Si necesitas evaluar cómo los cambios de la Ley N° 21.772 afectan tus operaciones notariales y registrales o prepararte para los plazos de implementación pendientes, https://calendar.app.google/f13cTubrP12uveuBA.
Esta alerta es informativa y no constituye asesoría legal para un caso concreto. Para un análisis específico, consulta directamente con nuestro equipo.
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